אחד היתרונות המרכזיים של תמ"א 38 הוא האפשרות להוסיף ולבנות דירות על גג הבניין. לרוב, הדירות הללו משמשות למימון הפרויקט. היזם שמוביל את הפרויקט משדרג את איכות החיים של הדיירים ומממן את עבודתו מהנכסים הנוספים שנבנים על הגג. התהליך מתנהל על ידי מכירת זכויות הבנייה העתידיות לחברה היזמית שלוקחת על עצמה את העלויות לניהול הפרויקט בפועל. לאור העובדה שהחברה היזמית תקבל את מלוא שכרה רק עם תום העבודות ומכירת הדירות החדשות, דרך פעולה זו מבטיחה התקדמות מהירה אל הארץ המובטחת.

עם אישור תוכנית תמ"א 38 למבנה מגורים, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רשאית לאשר שורה של תוספות לדירות. למשל, מעלית, חניות, שדרוג עיצוב חזית, ממ"דים ועוד. לאור העובדה שהרשויות המקומיות מעוניינות לעודד פרויקטים של תמ"א 38, סל הזכויות כאן הוא רחב. התנהלות נכונה בהגשת הבקשה על ידי חברה יזמית מקצועית יכולה להגדיל את סל הזכויות למען הדיירים.

תמ"א 38 חלה על כל הבניינים בישראל אשר נבנו לפני 1980 ולא עומדים בתקן נגד רעידות אדמה (תקן ישראלי 413). מבנים אשר קיבלו היתר בנייה לאחר 1980 אך לא נבנו לפי ת"י 413 זכאים אף הם לפעול לפי תוכנית תמ"א 38 אך בהיקף מעט מצומצם יותר (ללא תוספת זכויות בנייה). יודגש כי תמ"א 38 לא חלה על מבנים שיש להם פטור מת"י 413 או מבנים המיועדים להריסה.

תמ"א 38 היא תוכנית בתנועה. היא הושקה לראשונה לפני כעשר שנים ועברה עם הזמן תמורות ותהפוכות. בין אם בזכות תיקונים שהוכנסו לחוק ובין אם בגין החלטות שהתקבלו בערכאות שונות. כמו כן, הפרשנות לתמ"א 38 משתנה מרשות מקומית אחת לשנייה.

התיקונים המרכזיים שחשוב להכיר הם:

• תמ"א 38/2 – תיקון מס' 2 שמאפשר לא רק שיפוץ מבנה ישן אלא גם הריסה ובנייה מחדש ("פינוי בינוי").

• תמ"א 38/3 – תיקון מס' 3 שהרחיב משמעותית את סל הזכויות במסגרת תמ"א 38 לבניית 2.5 קומות נוספות על גג המבנה במקום קומה אחת בלבד (חל גם על פרויקטים של פינוי בינוי מכוח תמ"א 38/2).

תמ"א 38/2, הקרויה גם "תמ"א 38 פינוי בינוי", היא תוכנית תמ"א 38 אשר מבוססת על הריסת המבנה הישן ובניית מבנה חדש במקומו. ישנם מספר יתרונות מרכזיים לתמ"א 38/2 על פני הגרסה המקורית של תמ"א 38/1. בראש ובראשונה העובדה שהדיירים חוזרים הביתה לדירה חדשה מקבלן בסטנדרט עדכני ואיכותי. נכון לשנת 2015, כ-38% מהבקשות לתמ"א 38 מבוססות על תיקון מס' 2 וכ-25% מהבקשות המאושרות.

התמורה לכל אחד מבעלי הדירות נקבעת בהסכמים שנערכים בטרם יציאת הפרויקט אל העבודות בשטח. על פי רוב מומלץ לכלול בתמורה את הרכיבים הבאים – הדירה החדשה, הדיור החלופי, שכר דירה לתקופת הביניים, מימון אריזה והובלה (הלוך-חזור), מימון שכ"ט עו"ד (או השתתפות במימון), סיוע בתשלום עתידי של וועד הבית לתקופה מוגבלת ועוד.

לגבי הדירה כדאי לקבוע מראש את שטח הדירה החדשה ביחס לדירה הישנה (בשטח נקוב לפי מ"ר או באחוזים) וכן מנגנון מוסכם לקביעת אופן חלוקת הדירות. חלוקת הדירות יכולה להיות לפי סדר כרונולוגי של חתימה על הסכם פינוי הבינוי, בהתאם להגרלה או בכל דרך אחרת.

מלבד העובדה שפרויקט פינוי בינוי מספק לבעלי הדירות דירה חדשה ואיכותית תחת דירתם הישנה, במסגרת המהלך אפשר גם להרחיב וליהנות מיתרונות נוספים. למשל, יותר חדרים, ממ"ד, חניות (לעיתים חניות כפולות), שטחים ציבוריים, לובי, מעליות חדישות ועוד.

לאחר הריסת הבניין ובזמן בניית המבנה החדש, הדיירים מתגוררים בשכירות בדירה אשר דומה לדירה שאותה עזבו (מבחינת גודל ומיקום). השכירות ממומנת על ידי הפרויקט ונקבעת בהתאם להסכמים שנערכים בין הדיירים ליזם/הקבלן.

המחוקק קבע שורה של כלים שעומדים לטובתם של בעלי דירות כנגד דיירים סרבנים. על פי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, כאשר יש לבעלי הדירות שמעוניינים בפרויקט "רוב מיוחס" הם יכולים לחייב דייר סרבן לשלם להם פיצויים בגין עיכוב ללא הסבר סביר. הרוב המיוחס מוגדר בסעיף 1 לחוק.

תפקידו המרכזי של היזם בפרויקט פינוי בינוי הוא להשיג עבור הדיירים את התמורה הטובה ביותר מבחינתם מחברה קבלנית יציבה ובעלת גב כלכלי איתן. היזם מנפיק בשם הדיירים מכרז ובוחן באזמל דק את הצעות הקבלנים. העיקרון המוביל אותו הוא מימוש פוטנציאל הקרקע למקסימום.

יזמים בפרויקט פינוי בינוי נדרשים לעבוד באופן רציף מול הרשויות והגורמים השונים שעוסקים בפרויקט. על היזם לדעת כיצד לנתב את דרכו של הפרויקט במהירות וביעילות תוך סיוע לפתרון מחלוקות בקבוצת הדיירים (ואף סיוע בגיבוש קבוצת הדיירים בשלבים הראשוניים). במהלך העבודה, היזם מפקח את עמידת הקבלן בהסכמים ומוודא התקדמות לפי הצפי שהוגדר מראש מבחינת איכות ולוחות זמנים. במקביל הוא נותר זמין לטובת הדיירים בשקיפות מלאה ובאמינות.

פרויקטים של קבוצות רכישה שונים זה מזה מבחינת כדאיותם הכלכלית. על פי נתונים שפורסמו במגזינים הכלכליים המובילים, נהוג לומר שרכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה זולה בכ-10%-17% מעלות רכישת דירה זהה מקבלן.

קבוצת רכישה היא מהלך נדל"ני הכולל עריכת מעטפת שלמה של חוזים מפוצלים. על פי רוב, עומד מאחורי קבוצת הרכישה גורם מארגן שהוא בדרך כלל יזם חיצוני המהווה את הרוח החיה מאחורי ארגון הקבוצה. הגורם המארגן מנהל את הפרויקט, מתמודד עם האתגרים שרובצים לפתחו ומסייע לקדם את קבוצת הרכישה במהירות וביעילות.

קבוצת רכישה, בניגוד לרכישת דירה מקבלן, מאפשרת לרוכשים לבחור כיצד הם מעוניינים לתכנן ולעצב את הנכס המוגמר (גם ברמה הפרטית וגם בשטחים המשותפים). בחוזה קבוצת הרכישה נקבע מנגנון דמוקרטי המאפשר קבלת החלטות בנושאים שונים לפי דעת הרוב או רוב מוחלט במידת הצורך.

חלוקת דירות בקבוצת רכישה יכולה להתבצע על פי מנגנונים שונים אשר תמיד נקבעים מראש על ידי הרוכשים בהתאם להסכמות שונות והיקפי השקעה. במקרים מסוימים חלוקת הדירות נעשית בין השאר על ידי הגרלה בין הרוכשים לגבי דירות בעלות שווי זהה.

קבוצות רכישה אינן מאפיינות רק בנייה רוויה. אמנם מרביתן מבוססות על בניינים רבי קומות, אך לא אחת הפרויקט מיועד לבנייה צמודת קרקע. לקבוצות רכישה בפרויקטים צמודי קרקע יתרונות רבים כמו חופש פעולה פרטי בעיצוב, תכנון וגימור הבתים. קבוצות רכישה אלה אינן נתקלות לרוב באתגרים בנושא חלוקת הנכסים.