אחד היתרונות המרכזיים של תמ"א 38 הוא האפשרות להוסיף ולבנות דירות על גג הבניין. לרוב, הדירות הללו משמשות למימון הפרויקט. היזם שמוביל את הפרויקט משדרג את איכות החיים של הדיירים ומממן את עבודתו מהנכסים הנוספים שנבנים על הגג. התהליך מתנהל על ידי מכירת זכויות הבנייה העתידיות לחברה היזמית שלוקחת על עצמה את העלויות לניהול הפרויקט בפועל. לאור העובדה שהחברה היזמית תקבל את מלוא שכרה רק עם תום העבודות ומכירת הדירות החדשות, דרך פעולה זו מבטיחה התקדמות מהירה אל הארץ המובטחת.

עם אישור תוכנית תמ"א 38 למבנה מגורים, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רשאית לאשר שורה של תוספות לדירות. למשל, מעלית, חניות, שדרוג עיצוב חזית, ממ"דים ועוד. לאור העובדה שהרשויות המקומיות מעוניינות לעודד פרויקטים של תמ"א 38, סל הזכויות כאן הוא רחב. התנהלות נכונה בהגשת הבקשה על ידי חברה יזמית מקצועית יכולה להגדיל את סל הזכויות למען הדיירים.

תמ"א 38 חלה על כל הבניינים בישראל אשר נבנו לפני 1980 ולא עומדים בתקן נגד רעידות אדמה (תקן ישראלי 413). מבנים אשר קיבלו היתר בנייה לאחר 1980 אך לא נבנו לפי ת"י 413 זכאים אף הם לפעול לפי תוכנית תמ"א 38 אך בהיקף מעט מצומצם יותר (ללא תוספת זכויות בנייה). יודגש כי תמ"א 38 לא חלה על מבנים שיש להם פטור מת"י 413 או מבנים המיועדים להריסה.

תמ"א 38 היא תוכנית בתנועה. היא הושקה לראשונה לפני כעשר שנים ועברה עם הזמן תמורות ותהפוכות. בין אם בזכות תיקונים שהוכנסו לחוק ובין אם בגין החלטות שהתקבלו בערכאות שונות. כמו כן, הפרשנות לתמ"א 38 משתנה מרשות מקומית אחת לשנייה.

התיקונים המרכזיים שחשוב להכיר הם:

• תמ"א 38/2 – תיקון מס' 2 שמאפשר לא רק שיפוץ מבנה ישן אלא גם הריסה ובנייה מחדש ("פינוי בינוי").

• תמ"א 38/3 – תיקון מס' 3 שהרחיב משמעותית את סל הזכויות במסגרת תמ"א 38 לבניית 2.5 קומות נוספות על גג המבנה במקום קומה אחת בלבד (חל גם על פרויקטים של פינוי בינוי מכוח תמ"א 38/2).

תמ"א 38/2, הקרויה גם "תמ"א 38 פינוי בינוי", היא תוכנית תמ"א 38 אשר מבוססת על הריסת המבנה הישן ובניית מבנה חדש במקומו. ישנם מספר יתרונות מרכזיים לתמ"א 38/2 על פני הגרסה המקורית של תמ"א 38/1. בראש ובראשונה העובדה שהדיירים חוזרים הביתה לדירה חדשה מקבלן בסטנדרט עדכני ואיכותי. נכון לשנת 2015, כ-38% מהבקשות לתמ"א 38 מבוססות על תיקון מס' 2 וכ-25% מהבקשות המאושרות.